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RIFORMA CONDOMINI

La cosiddetta riforma condominio (Legge n° 220 del 11/12/2012) è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n° 203 del 17/12/2012 e pertanto entrerà in vigore dal 18/06/2013.

La riforma è molto importante perché ha introdotto tutta una serie di modifiche agli articoli del Codice Civile, tese a normare e regolamentare in maniera innovativa la figura dell’Amministratore condominiale e le sue attribuzioni, andando anche a incidere significativamente sugli aspetti gestionali del condominio.

Per esempio ora l’obbligo di nomina dell’Amministratore scatta al superamento degli otto condomini (intesi come proprietari) contro i precedenti quattro. La durata del mandato è sempre di un anno ma ora si intende rinnovata per eguale durata.

E’ prescritto l’obbligo dell’apertura di un conto corrente del condominio, viene individuata la possibilità dell’attivazione di un sito internet specifico del condominio dove i condomini possono prendere visione di tutti i movimenti del conto corrente, viene proposta la possibilità di richiedere all’Amministratore una polizza per la responsabilità civile, vengono integrate le attribuzioni dell’Amministratore e soprattutto vengono introdotti nuovi requisiti per chi intende ricoprire questo ruolo, che comprendono il possesso di un diploma minimo di scuola secondaria di secondo grado, la frequenza di un corso di formazione iniziale e lo svolgimento di un’attività di formazione periodica annuale in materia di amministrazione condominiale.

Prima chiunque poteva fare l’Amministratore, ora non più.

Di seguito trovate una sintesi ragionata delle novità introdotte dalla riforma condomini.

RIFORMA CONDOMINIO

Legge 11/12/2012 n° 220, GU n° 203 del 17/12/2012
Entrata in vigore: 18/06/2013
Sintesi delle principali novità aggiornata al 21/01/2013

OBBLIGO NOMINA AMMINISTRATORE Art. 9
Da più di otto condomini (va inteso come proprietari). Prima era da più di quattro. La durata della nomina dell’amministratore è di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’Assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Prima la nomina durava un anno senza tacito rinnovo.

OBBLIGO APERTURA NUOVO CONTO CORRENTE Art. 9
L’Amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per il condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia a proprie spese della rendicontazione periodica. Prima era facoltativo.

SITO INTERNET DEL CONDOMINIO Art. 25
Su richiesta dell’assemblea (che delibera con 500/1000 e la maggioranza degli intervenuti) l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Novità.

NOMINA e OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE Art. 9
L’Assemblea può subordinare la nomina dell’Amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’Amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’Assemblea deliberi lavori straordinari. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. L’Amministratore salvo che sia stato espressamente dispensato dall’Assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento. L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Novità.

ATTRIBUZIONI DELL’AMMINISTRATORE Art. 10

Eseguire le deliberazioni dell’Assemblea
Convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale
Curare l’osservanza del Regolamento di condominio
Disciplinare l’uso delle cose comuni
Riscuotere i contributi ed erogare le spese
Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio
Eseguire gli adempimenti fiscali
Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale
Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’Amministratore e del registro di contabilità
Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione (Art. 11 Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.)
Fornire su richiesta del condominio attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso

Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’Assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Le parti in grassetto sono state introdotte in modo specifico dalla riforma del condominio.

NUOVI REQUISITI AMMINISTRATORE Art. 25
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

Che hanno il godimento dei diritti civili
Che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni
Che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione
Che non sono stati interdetti o inabilitati
Il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari
Che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado
Che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica, in materia di amministrazione condominiale

ATTENZIONE: dal 18/06/2013 tutti gli amministratori che non possiedono i requisiti dalla a) alla e) cesseranno automaticamente dall’incarico. Ciascun condomino potrà convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo Amministratore.
Gli amministratori che sono condòmini sono esentati dai requisiti dei punti f) e g), così come quelli che nell’arco dei tre anni precedenti il 18/06/2013 hanno svolto attività di amministrazione per almeno un anno. Resta salvo l’obbligo della formazione periodica.

CONSIGLIO DI CONDOMINIO Art. 11
L’Assemblea può nominare un Consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il Consiglio ha funzioni consultive e di controllo. Prima non era espressamente previsto anche se spesso nei condominii più consistenti veniva costituito.

REVISORE DELLA CONTABILITA’ DEL CONDOMINIO Art. 11
L’Assemblea condominiale può in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La delibera è valida con 500/1000 di proprietà e la maggioranza degli intervenuti in assemblea. Prima non previsto.

MODALITA’ CONVOCAZIONE ASSEMBLEA Art. 20
L’avviso di convocazione deve essere comunicato a mezzo di

posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani

e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. Prima le modalità e il contenuto non erano indicate. L’Assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. Precedentemente tale prescrizione non era espressa in modo esplicito (si parlava solo di delibera in un giorno successivo a quello della prima convocazione...)

COSTITUZIONE DELL’ASSEMBLEA E VALIDITA’ DELLE DELIBERE Art. 14
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Prima l’assemblea era regolarmente costituita con i l’intervento di tanti condomini che rappresentavano i 2/3 del valore dell’edificio e dai 2/3 dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 500/1000 di proprietà. Invariato. L’Assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio.
. Prima non era ben specificato. Deve essere tenuta il giorno successivo o massimo dieci giorni dopo la prima convocazione e la deliberazione è valida se approvata con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio e dalla maggioranza degli intervenuti. Prima la deliberazione nell’assemblea in seconda convocazione era valida se riportava un numero di voti pari ad 1/3 del valore dell’edificio e almeno 1/3 dei partecipanti al condominio. Le deliberazioni che concernono la nomina dell’Amministratore devono essere sempre prese con 500/1000 di proprietà e la maggioranza degli intervenuti. Invariato.

IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE DELL’ASSEMBLEA Art. 15
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti (data di ricevimento). Prima non si citavano gli astenuti che invece ora sono equiparati ai voti dissenzienti.

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Art. 16
Il regolamento di condominio deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza dei voti degli intervenuti e 500/1000 di proprietà. Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva nè vietare di possedere o detenere animali da compagnia. Prima il regolamento andava anche trascritto sull’apposito registro (che non era stato mai costituito …) e non vi era nessun riferimento alla detenzione o al possesso di animali da compagnia e ai limiti sulle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva.

SANZIONI PER INFRAZIONI AL REGOLAMENTO CONDOMINIALE Art. 24
E’ stabilito per le infrazioni al regolamento di condominio, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e in caso di recidiva fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’Amministratore dispone per le spese ordinarie. Prima la somma era fissata fino a 0,052 euro (100,70 lire).

DELEGHE Art. 21
Non è possibile delegare l’Amministratore per qualunque assemblea. Se un’unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell’Assemblea che è designato dai comproprietari interessati. Vi sono limiti di delega in base al numero massimo di condomini. Novità

DEFINIZIONE PARTI COMUNI Art. 1
Sono stati aggiunti i pilastri, le travi portanti, le facciate e la aree destinate a parcheggio e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. Prima non erano nominati.

DIVISIONE PARTI COMUNI Art. 4
Le parti comuni possono essere divise con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Prima era consentita la divisione (senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino) senza però specifico obbligo dell’unanimità dell’assemblea (bastavano 500/1000 e la maggioranza degli intervenuti).

MODIFICA DESTINAZIONI D’USO PARTI COMUNI Art. 2
La destinazione d’uso delle parti comuni può essere modificata dall’Assemblea con i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio. La convocazione dell’Assemblea deve pervenire almeno 20 giorni prima e deve restare affissa per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati. Novità

STACCO DAL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO Art. 3
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Il condomino dopo lo stacco dovrà comunque pagare le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Prima non era consentito.

INNOVAZIONI Art. 5
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni (…) devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell’edificio. Prima era necessaria la maggioranza dei condomini. Le seguenti innovazioni sono invece ora approvabili con la maggioranza degli intervenuti all’Assemblea e 500/1000 del valore del condominio:

Le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
Le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati alle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune
L’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in gradi di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto

Prima era necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio ei 2/3 dei millesimi.

APPROVAZIONE INSTALLAZIONE IMPIANTI DA FONTI RINNOVABILI Art. 5
Gli impianti per la produzione di energia mediante l’uso di fonti rinnovabili (cogenerazione, fonti eoliche, solari) sono approvabili con 500/1000 e la maggioranza degli intervenuti all’Assemblea condominiale. Prima bastava la maggioranza semplice delle quote millesimali degli intervenuti all’Assemblea (Legge 99 del 23/07/2009 art. 27 comma 22) E’ consentita l’installazione di tali impianti destinati al servizio alle singole unità del condominio sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

INSTALLAZIONE IMPIANTI DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA NON CENTRALIZZATI Art. 7
Sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio. Nel merito l’Assemblea può intervenire con 2/3 dei millesimi e la maggioranza dei condomini. Novità.

INSTALLAZIONE IMPIANTI CENTRALIZZATI DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA Art. 5
L’Assemblea adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’art. 1136 secondo comma; delibere quindi valide con minimo 500/1000 e la maggioranza degli intervenuti. Novità.

INSTALLAZIONE IMPIANTI VIDEOSORVEGLIANZA Art. 7
Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni di impianti volti a consentire la video sorveglianza su di esse sono approvate dall’Assemblea con 500/1000 e la maggioranza degli intervenuti. Novità.

RIPARTIZIONE SPESE ASCENSORE Art. 8
Le spese dell’ascensore sono state esplicitamente inserite assieme a quelle del vano scala sia per la manutenzione che per la sostituzione. Prima non erano citate nell’art. 1124 CC.

COMPETENZE USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA’ Art. 21
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari salvo casi particolari nei quali la convocazione va fatta ad entrambi. Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidamente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. Nuova specificazione.

RETTIFICA O MODIFICA TABELLE MILLESIMALI Art. 23
RETTIFICA/MODIFICA: ci vuole l’UNANIMITA’
Prima con stessa maggioranza che le ha approvate.
Oppure con maggioranza degli intervenuti e 500/1000 nei seguenti casi:

Se conseguenza di un errore
Per mutate condizioni di una parte dell’edificio

RETTIFICA O MODIFICA TABELLE MILLESIMALI Art. 23
Nel caso delle mutate condizioni di una parte dell’edificio ….(omissis) quando il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino è alterato per più di un quinto. In tal caso il costo della rettifica delle tabelle millesimali è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Prima non era definito l’incremento di valore e nemmeno chi doveva pagare la rettifica.

Bioarchitetto Giuseppe Maria Padoan